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《民法典》新增“居住权” 精确保障居者有其房
- 2020-08-09-

《民法典》新增居住权”  精确保障居者有其房

 
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28日,三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》,61日,新华社授权全文播发这部法律,宣告法律界和社会民众翘首以盼的“民法典时代”正式到来。民法典是新中国第一部以法典命名的法律,开创了我国立法的先河,具有里程碑意义。

   
《民法典》在用益物权中新增加了一种类型——居住权。终于将《物权法》中没有落到实处的“居住权”明确了下来,对我国现实人民生活中存在的有关争议进行了切实回应。这也是世界范围内物权立法的一项创举,更是我国立法机构以民为本的最好体现,反映了中国特色社会主义制度的优越性。法学界普遍观点认为,居住权的设立凸显了我国保障居者有其房的立法本意。

   
《民法典》明确规定,居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。居住权是用益物权的一种,区别于租赁权。居住权的规定,注定在未来的时间里,对不动产所有权人的房产价值、房产交易、婚姻共同财产以及房产继承等等方面,产生天翻地覆的影响。

   
中国政法大学教授朱巍提到:“居住权属于用益物权中新增加的一个权力,这一权力不能继承、不能转让,且不收费,但需要登记。”居住权的提出并非首次。2007年《物权法》讨论时,著名法学家、中国政法大学前校长江平就提到过居住权。这次借助编纂民法典,把居住权规定到物权编里,主要目的就是保障“居者有其房”。

 

设立居住权有助于经济社会的发展,在不转移所有权的情况之下,强调其用益物权,这对于民事财产领域是一种多方处置的方式;居住权将用益物权的类型多元化,在所有权、财产权实际并未转移的情况下,仅是用益物权的转移。此外,《民法典》规定,设立居住权的住宅不得出租,这也就是说用益权人也不能利用住宅获得收益,因此居住权是一种限制所有权的权利,能够使得“居者有其屋”。


   
居住权的规定主要是解决民众最为关切的居住问题。在日常生活中,不动产所有权纠纷层出不穷,引发了大量的法律和道德问题。夫妻、父子、亲属之间为了不动产所有权和与之相关的居住问题,产生了大量纠纷,这些矛盾甚至引发了全社会的反响,动摇了我国自古以来以家庭为纽带的社会结构。但我们也应当看到,大多数情况下,人们对房屋的拥有,是为了居住,所以使用权才是终极需求。拥有只是手段,使用才是目的,我们不能本末倒置。

 

下面,就《民法典》规定的居住权对我们的日常生活将产生哪些具体影响做一个典型归纳,来进一步说明居住权所产生的广泛而深远的社会影响,让我们对居住权产生更加直观的认识和感受。

 

首先,居住权物权化,最直接的影响就是婚姻生活。在属于婚前财产的房本上加上对方名字之外,夫妻双方多了一个新选择。同时对于暂无居所的离婚一方,可以通过特定期限居住权的设立为其保障居住需求。如果没有物权化的居住权,夫妻之间约定一方可以居住在某个房屋里,但他人是不知道的。有时候房屋所有权人一旦欠债,被拍卖后,买家可以把配偶也轰出去。但居住权一旦登记,拥有居住权的配偶就能理直气壮地住在房屋里,不能被赶出去了。2021年的谈婚论嫁,居住权必将是一个经常被提及的话题,在不违反公序良俗和合同无效的情形下,居住权就是绝对的王者!

 

其次,父母出资买房后,登记在子女名下,年纪老迈后和子女关系恶化,被子女赶出家门的案例不在少数。尤其在一二线城市,由于房屋价值巨大,几乎占了普通老百姓资产的绝大部分,近几年,假借婚姻、恋爱关系获得信任,夺取老年人财产的案件,屡见不鲜。为了保证父母的正当要求,不因子女好恶而改变,在买房时父母完全可以要求子女在取得所有权的时候保证父母的居住权。这种情形在祖父母和外祖父母隔代关系中矛盾更加明显。有了《民法典》居住权的规定,才能避免那些道德观念不强的下一代,钻法律的空子,占长辈的房子;寒了社会的心,缺了自己的德。同时也让老人无后顾之忧地为晚辈出资购房,父慈子孝,其乐融融地享受子女绕膝的晚年生活。居住权是真正深入化解社会矛盾,切实回应人民关切。

 

再次,由于当今社会离婚率居高不下,同时也产生了大量的半路夫妻。这些半路夫妻虽然也能相伴相守,共度一生,但由于与继子女的关系很可能不是太融洽。有很多丧偶的老年人,在痛失伴侣的打击下,还有可能被继子女这些继承房产的所有权人赶出家门,遭受双重打击。更有甚者,有些照顾老人安度晚年的保姆阿姨们,很多在家乡也是没有居住空间和亲人的老人,由于没有继承关系,无法合法取得不动产所有权。这时老人们也可以通过居住权的赋予,让这些陪伴自己半生的伴侣和照顾自己的恩人,在一定时间内取得居住权,既避免了物权转移的麻烦,又让自己关心的人获得应得的回报,安度余生。

 

再有,由于国家计划生育政策的影响,社会中产生了很多意外失独的老人,以及当年那些崇尚丁克的夫妻,也到了需要考虑余生如何度过的问题了。对于这些群体而言,以房养老也是一个不错的选择,这在现今的社会也是一个符合社会发展方向的新生事物。当事人和有关机构或者亲属,通过签订以房养老协议,或者房屋买卖协议,取得一定的交换价值,使自己老年生活得以有所保障。有关机构和照顾老人的亲属取得房产的所有权,老人保留居住权。机构或者亲属履行义务,在老人去世后取得完整的所有权。这就同时减少了双方的交易风险,让双方都能享受以房养老协议带来的好处。

 

当然,虽然居住权的规定带来了一定的好处,解决了一定社会问题,但我们也应当看到居住权的横空出世,对正常的房产交易产生了不可估量的冲击。由于居住权的存在,交易安全不可避免的受到严重影响。买方如果在交易前没有对房产的居住权进行查询,很可能导致钱财两空的结局。居住权毕竟是一个崭新的用益物权,人们在观念上还需要时间来适应,政府和司法机构在配套制度上还需要进行大量的摸索和研究。在刚刚开始的时候,必定会有一些乱象产生,甚至一些不法之徒利用居住权的漏洞来谋取非法利益,欺诈没有法律意识的普通百姓。但任何一项制度的出台,一开始都不可能是完美的,我们相信通过广大司法机构的认真执法,政府和有关单位的大力宣传,居住权的积极意义会越来越得到体现,负面的效应会在法制的不断完善中越来越得到遏制。总之,《民法典》中居住权的创设是我国法制建设的创举,必将获得长远的社会效益,从而促进法治社会的不断进步。